Grundstückskaufvertrag

Ein Immobilienkauf ist komplex. Der Vertrag ist beurkundungspflichtig.

Bitte beachten Sie, das Notariat nicht das gesamte Vorhaben betreuen darf (im Sinne von „Baugenehmigung, Finanzierung, Steuerberatung und Verkauf aus einer Hand“). Ihr Notar ist verantwortlich für das „juristische Herzstück“ der Transaktion – den notariellen Kaufvertrag. Die nachfolgenden Hinweise sollen Ihnen einen Überblick über den Ablauf des Verfahrens und über die für Sie besonders wichtige Punkte geben.

Grundstückskaufvertrag

Der Kauf einer Immobilie ist ein „zeitlich gestreckter Erwerbsvorgang“. Der Notar überwacht den gesamten Verfahrensablauf, sodass beide Parteien jederzeit vollständig abgesichert sind. Dabei ist er zu strikter Neutralität verpflichtet. 

Vereinfacht stellt sich der typische Ablauf wie folgt dar (Abweichungen aufgrund besonderer Gestaltungen/Konstellationen sind möglich):

  • Informationserteilung an den Notar
  • Entwurfsfertigung durch den Notar
  • Prüfung des Entwurfes durch die Parteien (ggfs. unter Hinzuziehung von Anwalt, Bank, Finanzberater, Architekt/Bausachverständigenden, Steuerberater)
  • Mitteilung etwaiger Änderungswünsche; alle Änderungswünsche gesammelt im Termin mit beiden Parteien besprochen. Nur so ist eine geordnete Klärung aller offenen Fragen im allseitigen Einverständnis möglich
  • Beurkundung, dabei Erörterung aller offener Änderungswünsche und Klärung aller offenen gebliebenen Fragen
  • Bestellung von Grundschulden zur Kaufpreisfinanzierung durch den Käufer
  • nach Abschluss des Beurkundungsverfahrens Vollzug des Vertrages durch den Notar, dabei insbesondere Beseitigung grundbuchrechtlicher Hindernisse (z.B. Vorkaufsrechte, alter Grundschulden), Einholung der erforderlichen Genehmigungen, Löschung alter Belastungen und Absicherung der Käuferposition durch Auflassungsvormerkung (zentrales und wichtigstes Sicherungsmittel für den vertragsgerechten Eigentumserwerb des Käufers)
  • Fälligkeitsmitteilung des Notars an den Käufer, parallel Information des Verkäufers
  • Kaufpreiszahlung, Zahlung der Grunderwerbsteuer
  • Übergabe des Grundbesitzes
  • Eigentumsumschrift

Das Verfahren von Informationserteilung bis zur Beurkundung lässt sich üblicherweise sehr kurzfristig (im Optimalfall innerhalb weniger Tage) durchlaufen; typischerweise ist es in dieser Phase der Käufer, der durch eigenen Klärungsbedarf (Bebaubarkeit des Grundstückes, Zustand der Gebäudesubstanz, Finanzierung o.ä.) den Zeitrahmen bestimmt. Eine wichtige Ausnahme ist beim Verkauf von einem Unternehmer (z.B. Immobilien-GmbH, Bauträger) an einen Verbraucher zu beachten: Hier schreibt das Gesetz zwingend eine Wartefrist von 14 Tagen zwischen Entwurf und Beurkundung vor.

Der Vertragsvollzug (Beurkundung bis Fälligkeitsmitteilung) nimmt im Regelfall 4 bis 6 Wochen in Anspruch. Diese Zeit verlängert sich (z.T. deutlich), wenn Sonderfälle vorliegen (etwa: Der Eigentümer ist verstorben und deshalb muss ein Erbschein beantragt werden, das Grundstück liegt im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet, Vorkaufsrechte Dritter sind im Grundbuch eingetragen). Diese Zeit ist für das Notariat besonders arbeitsintensiv, weil in dieser Phase alle Voraussetzungen für die Kaufpreisfälligkeit und die Eigentumsumschrift herbeigeführt werden. Daneben habe ich als Notar zahlreiche Informationspflichten zu erfüllen. Für Käufer und Verkäufer bleibt diese Tätigkeit meist „unsichtbar“.

Zwischen Kaufpreiszahlung und Eigentumsumschrift liegen üblicherweise noch einmal 6 bis 8 Wochen. Einziger Grund dafür ist das Verfahren der Grunderwerbssteuer: Sie beträgt 6,5 % der Kaufsumme. Die zugehörige Steuererklärung fertige ich als Notar für Sie. Beim Finanzamt nehmen die Prüfung der Erklärung, die Ausfertigung des Steuerbescheides und die Quittierung der Zahlung üblicherweise 3 bis 4 Monate in Anspruch. Erst nach Quittierung der Zahlung nimmt das Grundbuchamt die Eigentumsumschrift vor. Aus diesem Grund erfolgt eine Eigentumsumschrift typischerweise erst 3 bis 4 Monate nach Abschluss des Kaufvertrages (also zu einem Zeitpunkt, wo der Käufer das Objekt im Regelfall bereits bezahlt hat und bereits vollwertig nutzen darf). In dieser Zeitspanne ist der Käufer aber durch Auflassungsvormerkung und Vertragsgestaltung vollständig abgesichert.

Die früher übliche Abwicklung über ein Notaranderkonto wird heute zu Recht nicht mehr praktiziert. Sie löst unnötige Zusatzkosten in einer Größenordnung zwischen 300,00 und 1.000,00 € aus, ist aber nicht sicherer als die oben geschilderte Vertragsabwicklung.

Ein Sonderfall ist der Bauträgervertrag: Hier wird eine erst noch zu errichtende Immobilie (Haus oder Eigentumswohnung) verkauft. Der Verkäufer übernimmt dabei die Pflicht, einen bestimmten Baukörper herzustellen. In diesen Fällen wird also nicht nur (ein schon bebautes) Grundstück verkauft, sondern es wird auch im Detail vereinbart, wie die Immobilie zu bauen/herzurichten ist. Dazu werden die technische Baubeschreibung, Grundrisse, Schnittzeichnungen und Lagepläne Gegenstand der Beurkundung. Das wird im Regelfall vorgelagert durch sog. Bezugsurkunden. Beim Bauträgervertrag sind deutlich verlängerte Zeitabläufe üblich, weil Zahlung und Übergabe vom Baufortschritt abhängen.

Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen, dann erwerben Sie Eigentum und treten gleichzeitig in die Eigentümergemeinschaft ein. Diese Gemeinschaft hat immer eine „Satzung“. Das ist die Teilungserklärung. In ihr ist definiert, was dem einzelnen Eigentümer allein gehört (z.B. die eigentliche Wohnung als sog. „Sondereigentum“) bzw. was er allein nutzen darf (z.B. ein bestimmter Stellplatz oder eine bestimmte Gartenfläche als sog. „Sondernutzungsrecht“). Alle anderen Flächen sind Gemeinschaftseigentum (z.B. Flure, Heizungsraum, Rasenflächen). Die Gemeinschaft verwaltet die gesamte Anlage (alle Wohnungen und die gemeinschaftlichen Flächen). Üblicherweise ist die Verwaltungsaufgabe an einen Verwalter delegiert. Dieser muss im Regelfall dem Verkauf zustimmen (reine Formalie).

Es kommt regelmäßig vor, dass bei einem Immobilienkaufvertrag gleichzeitig Inventar mitverkauft wird. Dabei handelt es sich typischerweise um „untergeordnetes“ Inventar des Verkäufers, beispielsweise Einbauküche, Einbauschränke, angebrachte Markisen, Gartenmobiliar. Falls Sie über den Verkauf/Kauf von Inventar nachdenken, berücksichtigen Sie bitte:

Sie müssen eine Liste des Inventars vorlegen, weil nur ausdrücklich bezeichnete Gegenstände verkauft und übereignet werden können

Das Inventar wird im Kaufvertrag bewertet. Dieser Wertanteil unterliegt nicht der Grunderwerbsteuer. Das Finanzamt ist an Ihre Bewertung aber nicht gebunden, sondern kann diese voll nachprüfen. Wenn Sie also eine handelsübliche gebrauchte Einbauküche (Wert typischerweise zwischen 2.000,00 € und 5.000,00 €) im Kaufvertrag mit 30.000,00 € bewerten, dann wird das Finanzamt dafür Nachweise verlangen. Das verzögert das Besteuerungsverfahren und damit auch die Eigentumsumschrift. Ohne Nachweise ist das Finanzamt berechtigt, übliche/angemessene Werte im Wege der Schätzung festzusetzen. Es empfiehlt sich also, bereits im Kaufvertrag nur übliche und realistische Werte für das Inventar anzusetzen oder dem Käufer geeignete Belege zu übergeben.

Wenn Sie als Käufer mehr als 80 % des Kaufpreises finanzieren, dann ist der Mitverkauf von ausgewiesenem Inventar im Kaufvertrag schädlich: Kreditinstitute akzeptieren als Kreditsicherheit Immobilien, nicht aber Inventar. Durch den Mitverkauf von preislich ausgewiesenem Inventar sinkt also der Beleihungswert und die Immobilienfinanzierung kann in Gefahr geraten. Dies sollten Sie als finanzierender Käufer im Vorwege mit Ihrer Bank klären.

Eine Photovoltaikanlage wird typischerweise als Grundstückszubehör mitverkauft. Sie wird in jedem Falle preislich gesondert ausgewiesen (das muss vom Käufer wegen des Beleihungswertes unbedingt im Vorwege mit der Bank besprochen werden).

Der Betrieb einer Photovoltaikanlage ist immer auch mit einer Vereinbarung über die Einspeisung und Vergütung von Strom verbunden. Hier sollten beide Parteien klären, ob diese Vereinbarung automatisch auf den neuen Eigentümer übergeht oder ob erst der Betreiber zustimmen muss (in diesem Falle sollten Sie die Zustimmung im Vorwege anfragen).

Der Verkäufer muss im Vorwege klären, ob er mit seiner PV-Anlage der Umsatzsteuer unterliegt. Falls das so ist, benötige ich eine gesonderte Information; ich empfehle, dazu in jedem Falle den Steuerberater zu befragen.

Wenn der Kaufvertrag durch Einschaltung eines Maklers zustande gekommen ist, dann sollten beide Parteien im eigenen Interesse sicherstellen, dass mit dem Makler eine schriftliche Provisionsvereinbarung getroffen ist, aus der sich die Höhe der Maklerprovision ergibt und wer diese zu bezahlen hat.

Als Verkäufer sollten Sie unbedingt

  • alle ihnen bekannten Mängel früh wie möglich mitteilen, spätestens im Rahmen des Beurkundungsverfahrens
  • sich vom Käufer eine Finanzierungsbestätigung vorlegen lassen
  • bereits vor der Beurkundung die Teilungserklärung (nur bei Eigentumswohnungen) und etwa abgeschlossene Mietverträge dem Käufer zur Verfügung stellen
  • steuerlichen Rat einholen insbesondere betreffend Umsatzsteuer (v. a. bei Veräußerung von gewerblich genutztem Inventar oder einer Betriebsveräußerung im Ganzen) und betreffend Ertragssteuer (z. B. wegen Entnahme der Immobilie aus steuerlich verstricktem Betriebsvermögen, der Auflösung von Sonderbetriebsvermögen, der Beendigung einer Betriebsaufspaltung oder wegen gewerblicher Immobilienspekulation)
  • bei Übergabe des Objektes dem Käufer die immobilienbezogenen Unterlagen im Original übergeben, insbesondere also Teilungserklärung (nur bei Wohnungseigentum), Mietverträge (nur bei Vermietung), Hausunterlagen (insbesondere Baugenehmigung und Unterlagen für die Haustechnik), Police für die Gebäudeversicherung (Sachversicherung), Unterlagen zur Energieeinspeisung (bei Photovoltaikanlage) und den nach der Energieeinsparverordnung (§ 16 II EnEV) vorgeschriebenen Energieausweis.
  • bei Übergabe des Objektes mit dem Käufer die Zählerstände ablesen und die Energieversorger benachrichtigen
  • nach Eigentumsumschrift die Abgrenzung der Kosten/Nutzungen vornehmen: Sie sind für alle Kosten/Lasten nur bis Besitzübergang verantwortlich. Sie haben aber ggf. Grundsteuer/Versicherungsprämien für das gesamte Kalenderjahr im Voraus bezahlt. Das rechnen Sie intern mit dem Käufer ab. Ebenso verfahren Sie mit Nutzungen (v.a. Mieteinnahmen).

Als Käufer sollten Sie

  • im Vorwege klären, ob eine von Ihnen gewünschte Bebauung genehmigungsfähig ist (nur bei Neubau oder Umbau nötig). Dazu empfiehlt es sich, eine Bauvoranfrage zu stellen
  • im Vorwege klären, ob der Baugrund geeignet ist (Baugrunduntersuchung durchführen)
  • beim Verkäufer nachfragen, ob Baulasten eingetragen sind; der Verkäufer kann Ihnen auf Verlangen einen Auszug aus dem Baulastenverzeichnis vorlegen. Das Baulastenverzeichnis kann ich als Notar nicht ohne weiteres einsehen. Eine Baulast ist (vereinfacht) die Verpflichtung des Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde, bestimmte das Grundstück betreffende Dinge zu tun, zu unterlassen oder zu dulden (z.B. Duldung von Versorgungsleitungen, Duldung einer grenznahen Bebauung durch den Nachbarn, Unterlassung einer Grundstücksteilung, Pflicht zur Errichtung einer Photovoltaikanlage uvm.). Baulasten müssen Sie als Käufer übernehmen.
  • Ihre Finanzierung sicherzustellen
  • vorhandenen Gebäudebestand in eigener Verantwortung sachverständig auf Mängel überprüfen lassen
  • Ihren Versicherungsschutz überprüfen (die Sachversicherung für das Objekt übernehmen Sie vom Verkäufer; die Grundstücks-Haftpflichtversicherung müssen Sie eigenverantwortlich neu abschließen)
  • sich vom Verkäufer die wesentlichen Gebäudeunterlagen zeigen lassen (Baugenehmigung, Unterlagen zur Haustechnik, Teilungserklärung bei Eigentumswohnung, ggfs. Mietverträge, ggfs. Vereinbarung zur PV-Einspeisung, ggf. Energieausweis)
  • bei einem vermieteten Objekt die Ertragslage klären (Laufzeit der Mietverträge überprüfen, Zahlungsmoral der Mieter prüfen)
  • bei gewerblich vermieteten Objekten Ihren Steuerberater wegen Ertrags- und Umsatzsteuer (v.a. im Hinblick auf eine bestehende oder neu zu erklärende Umsatzsteueroption) hinzuziehen
  • sich den Energieausweis (§ 16 II EnEV) in Kopie übergeben lassen.

Jeder Kaufvertrag beinhaltet komplexe juristische Klauseln, die von Käufer oder Verkäufer oft als „unnötig“ oder „unverständlich“ empfunden werden. Das sind in der Regel die Klauseln, die zur reibungslosen Abwicklung bei Grundbuchamt oder Banken erforderlich sind. Der gesamte Vertrag wird in der Beurkundung im Detail besprochen. Wir möchten typische Klauseln hier vorstellen:

  • Kaufpreis, Fälligkeit, Zwangsvollstreckungsunterwerfung: Hier wird festgelegt, welche Voraussetzungen der Notar schaffen und überwachen muss, um die Kaufpreiszahlung und die sichere Eigentumsumschrift auszulösen.
  • Sonderfall Bauträgervertrag: Der Käufer ist bzgl. des Kaufpreises besonders schutzbedürftig. Einzelheiten dazu regelt – zwingendes Recht – die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Die Fälligkeit des Kaufpreises hängt ganz grundsätzlich davon ab, dass überhaupt die rechtlichen Voraussetzungen der Grundstücksbildung und Bebaubarkeit nachgewiesen sind (sog. allgemeine Fälligkeitsvoraussetzungen). Erst danach kann überhaupt Geld an den Verkäufer fließen; jede andere Gestaltung wäre gesetzeswidrig. Anschließend werden Kaufpreisraten nach Baufortschritt fällig. Vereinfacht gesagt zahlt der Käufer abschnittsweise immer das, was bereits gebaut ist.
  • Übergang von Besitz, Nutzen, Lasten und Gefahren: Nach Zahlung erhält der Käufer den Besitz am Objekt (vereinfacht: Schlüsselübergabe). Ab dann ist er für das Objekt verantwortlich (z.B. Reparaturen, Schnee räumen) und kann mit dem Objekt frei arbeiten (z.B. einziehen, umbauen, vermieten uvm).  
  • Rechte des Käufers bei Mängeln: Der Verkäufer nennt vollständig alle ihm bekannten Mängel/Schäden. Der Käufer hat keine Gewährleistungsansprüche (vereinfacht „gekauft wie gesehen“), abgesehen von wenigen, extremen Ausnahmen (Mängel wurden ihm arglistig verschwiegen oder ein Schaden tritt erst nach der Beurkundung auf). Eingetragene Baulasten hat der Käufer zu übernehmen. Eine Baulast ist (vereinfacht) die Verpflichtung des Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde, bestimmte das Grundstück betreffende Dinge zu tun, zu unterlassen oder zu dulden (z.B. Duldung von Versorgungsleitungen, Duldung einer grenznahen Bebauung durch den Nachbarn, Unterlassung einer Grundstücksteilung, Pflicht zur Errichtung einer Photovoltaikanlage uvm.).
  • Gesetzliche Vorkaufsrechte: Es bestehen typischerweise zwei (staatliche) Vorkaufsrechte, nämlich das Vorkaufsrecht nach Baugesetzbuch (darf von der Gemeinde nur in extremen Ausnahmefällen ausgeübt werden) und das naturschutzrechtliche Vorkaufsrecht. Letzteres prüfen wir bereits vorab; ersteres kann erst nach Beurkundung angefragt werden; die Gemeinde erteilt dazu innerhalb von ca. 4 Wochen eine Freigabeerklärung („Negativattest“).
  • Belastungsvollmacht: In aller Regel finanziert der Käufer den Kaufpreis. Die Bank fordert dann eine Grundschuldeintragung. Diese Grundschuld muss aus Sicht der Bank vom Käufer bestellt werden; aus Sicht des Grundbuchamtes aber vom Verkäufer (denn er ist bis nach der Zahlung als Eigentümer eingetragen). Um beides sicherzustellen muss der Verkäufer den Käufer bevollmächtigen. Die festgelegten Einschränkungen der Vollmacht gewährleisten, dass die Bank zunächst den Kaufpreis voll bedient.
  • Grundbucherklärungen: Die Parteien bewilligen die Auflassungsvormerkung (zentrales Sicherungselement des Käufers). Dazu bewilligen sie einen Rangvorbehalt, der für die rangrichtige Eintragung der Finanzierung zwingend ist. Der Rangvorbehalt ist auf einen Höchstbetrag bezogen. Dieser wird so bemessen, dass er in der Regel sogar über der tatsächlich vom Käufer gewünschten Finanzierung liegt. Dieser Rangvorbehalt ist für den Verkäufer und den Käufer ohne jedes Risiko, er löst auch keine Kosten aus. Er stellt lediglich sicher, dass die Finanzierung des Käufers stets mit richtigem Rang („an der richtigen Position“) im Grundbuch eingetragen wird; und zwar auch dann, wenn sich die Finanzierung des Käufers unvorhergesehen verändert. Schließlich wird der Eigentumswechsel erklärt, allerdings mit einer wichtigen Einschränkung: Der Wechsel kann im Grundbuch erst vollzogen werden, wenn dem Notar die Kaufpreisquittung des Verkäufers vorliegt.

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