Am 18. Dezember 2020 ist das Gesetz zur weiteren Verkürzung des Restschuldbefreiungsverfahrens und zur Anpassung pandemiebedingter Vorschriften im Gesellschafts-, Genossenschafts-, Vereins- und Stiftungsrecht sowie im Miet- und Pachtrecht beschlossen worden. Das Gesetz beinhaltet insbesondere Regelungen zugunsten von Mietern von Geschäftsräumen, die aufgrund von staatlichen Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie nur noch eingeschränkt oder gar nicht mehr nutzen können
Zum einen wird klargestellt, dass die Regelungen zur Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) in der besonderen Situation der COVID-19-Pandemie grundsätzlich anwendbar sind. Diese Regelung stärkt die Verhandlungsposition insbesondere der Gewerbemieterinnen und -mieter und appelliert damit zugleich an die Verhandlungsbereitschaft der Vertragsparteien.
Bisher ging die Rechtsprechung regelmäßig davon aus, dass auch die staatlichen Corona-Maßnahmen nichts an der Verpflichtung des gewerblichen Mieters zur vollen Mietzahlung ändern. Insbesondere wurde ein Minderungsrecht verneint. Der Bundestag hat daraufhin im Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch (EGBGB) in Artikel 240 § 7 EGBGB zur Störung der Geschäftsgrundlage von Miet- und Pachtverträgen folgendes neu geregelt:
(1) Sind vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar, so wird vermutet, dass sich insofern ein Umstand im Sinne des § 313(1) BGB, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat.
(2) Absatz 1 ist auf Pachtverträge entsprechend anzuwenden.
Ob und in welcher Höhe eine Anpassung der Miete angemessen ist, bleibt offen und muss im Einzelfall geklärt oder entschieden werden unter Beachtung der sonstigen Voraussetzungen der gesetzlichen Regelung, also aller Umstände des Einzelfalls. Insofern ergibt sich auch aus der gesetzlichen Neuregelung kein Automatismus, der in jedem Fall zur Minderung der Gewerbemiete führt. Immerhin liegt aber nun ein gesetzliches Signal vor, dass coronabedingte Ladenschließungen Auswirkungen auf die zu zahlende Gewerberaummiete haben können. Dies war zuvor nicht der Fall und könnte nun Ansatzpunkt für weitere Verhandlungen zwischen Mieter und Vermieter sein.
Bei der Bewertung Ihrer persönlichen mietrechtlichen Situation steht Ihnen Rechtsanwalt Dr. Hinz gerne zur Seite.
