Kündigung des Mietverhältnisses – Muss der Mieter Einspruch erheben?

Wenn der Mieter einer Wohnung von seinem Vermieter die Kündigung seines Mietverhältnisses erhält, gehen viele davon aus, sie müssten gegen die Kündigung „Einspruch“ erheben, weil sie ansonsten wirksam wird. Dies ist nicht nur falsch, sondern kann sogar schädlich sein und im Extremfall dem Vermieter eine schnellere Räumung ermöglichen.

Wie kann das sein? Zunächst stellt eine Kündigung eine sogenannte einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung dar. Sie muss ausgesprochen werden und beim Mieter zugehen. Sie muss schriftlich erfolgen und ist dann entweder wirksam oder unwirksam. Dabei kommt es aber nicht darauf an, ob der Mieter irgendwelche Erklärungen dazu abgibt oder nicht, insbesondere muss er nicht Einspruch erheben oder widersprechen. Wenn der Vermieter eine – etwa wegen Fehlens eines Kündigungsgrundes – rechtlich unwirksame Kündigung ausspricht, der Mieter nichts tut und auch nicht auszieht, wird der Vermieter beim Räumungsklageverfahren vor dem Amtsgericht scheitern.

Anders wenn der Mieter sofort nach Erhalt der Kündigung energisch schriftlich Einspruch erhebt: Falls ein Mieter nach erfolgter Kündigung dem Vermieter irgendwie nachweisbar zu verstehen gibt, dass er nicht oder nicht fristgerecht aus dem Mietobjekt ausziehen wird, kann der Vermieter bereits zu diesem Zeitpunkt eine Klage auf Räumung gegen den Mieter erheben. Nach § 259 ZPO kann der Vermieter eine Klage auf künftige Leistung, hier Räumung, erheben, wenn den Umständen nach die Besorgnis besteht, dass der Mieter nicht rechtzeitig räumen wird. Erhebt ein Mieter Einspruch, aus dem sich ergibt, dass er die Kündigung nicht akzeptiert und nicht rechtzeitig ausziehen wird, ist ein solcher Fall gegeben und der Vermieter kann unter Umständen lange vor Ablauf der Kündigungsfrist klagen. So kann der Vermieter bei langen Kündigungsfristen bereits zum Ablauf der Frist ein Räumungsurteil erstritten haben. 

Äußert sich hingegen der Mieter nicht, ob er fristgerecht auszieht, ist der Vermieter grundsätzlich. nicht berechtigt, eine sofortige Räumungsklage zu erheben, wenn die Kündigungsfrist noch nicht abgelaufen ist.

Mit dem solch taktischen Verhalten kann ein Mieter sich also zusätzlich Zeit verschaffen, um alternativen Wohnraum zu finden.

Von dem aus rechtlicher Sicht völlig unerheblichen Einspruch ist der sog. Widerspruch gemäß § 574 BGB zu unterscheiden.

Das Widerspruchsrecht des Mieters im Rahmen einer ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses nach §§ 574 ff. BGB und die Frist zum Widerspruch bleiben zugunsten des Mieters unberührt. Nach der Bestimmung des § 574 Abs. 1 BGB kann der Mieter der ordentlichen Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für

• ihn selbst,

• seine Familie oder

• einen anderen Angehörigen seines Haushalts

eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Nach § 574 Abs. 2 BGB liegt eine Härte auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann.

Aber auch hier gilt, dass der Widerspruch, falls dieser in Betracht kommt, so spät wie möglich erhoben werden sollte, da der Vermieter auch nach erfolgtem Widerspruch berechtigt ist, sofort eine Räumungsklage zu erheben. Der Widerspruch ist fristgebunden, versäumt jedoch der Vermieter den Hinweis auf die Widerspruchsfrist, kann der Mieter den Widerspruch grundsätzlich auch noch nach Erhebung der Räumungsklage geltend machen.

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